Der unheimlich talentierte Mister Frost

Am Mittwoch lieferte Swiss Life überraschend gute Jahreszahlen ab. Dabei fallen Veränderungen im milliardenschweren Anlageportfolio auf, das der Lebensversicherer hält, um seine zukünftigen Verpflichtungen zu decken. Vor einem Jahr machten Immobilien im Portfolio 23,6 Prozent aus. Dieser Anteil stieg 2022 auf 28,2 Prozent.

Das liege vor allem daran, dass die meisten anderen Assetklassen an Wert verloren hätten, kommentierte Swiss-Life-CEO Patrick Frost die Entwicklung. Das stimmt, ist aber dennoch leicht untertrieben. Denn auch der Wert der Immobilien legte im letzten Jahr zu – um 200 Millionen Franken von 41,4 auf 41,6 Milliarden Franken. Daraus konnte der Versicherer Nettoeinnahmen von 1059 Millionen Franken ziehen, ein Plus von 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die Wertsteigerung ist umso erstaunlicher, als der Versicherer im letzten Jahr Immobilien im Wert von 200 Millionen Franken verkaufte. Möglich ist das, weil Swiss Life das gesamte Immobilienportefeuille um 800 Millionen Franken aufwertete. Das ist zwar nur noch die Hälfte der Aufwertung des letzten Jahres (+1,6 Milliarden) – ist aber angesichts der deutlich gestiegenen Risiken im internationalen Immobilienmarkt dennoch erstaunlich.

Aufwertungen in unsicheren Zeiten

Die Aufwertungen machen knapp 3 Prozent des Gesamtportfolios aus. Das erscheint sportlich. Dem Versicherer kommt zugute, dass sich drei Viertel der Immobilien in der Schweiz befinden. 12 Prozent sind in Deutschland, 11 Prozent in Frankreich. Auch dürfte es helfen, dass ein grosser Teil davon Mietwohnungen sind (43 Prozent). Büros machen 29 Prozent und Ladenflächen 15 Prozent aus.

Wie Swiss Life erklärt, sind rund drei Viertel dieser Mieteinnahmen an die Inflation oder ans Zinsniveau gekoppelt. “Zudem bleiben die wirtschaftlichen Fundamentaldaten in der Schweiz stark, was die Grundlage für die Widerstandsfähigkeit unseres Immobilienportfolios bildet”, schreibt ein Sprecher. In der Tat blieb die Leerstandsquote im letzten Jahr unverändert bei vier Prozent.

Auch bei Verkaufsflächen und Büros bleibt Swiss Life optimistisch. Läden an frequentierten Lagen mit “zukunftsgerichteten” Nutzungskonzepten bleiben “sehr gesucht”, heisst es. Und die Zentren seien für Büroimmobilien “nach wie vor attraktiv”. “Die Ansprüche der Mieterinnen und Mieter sind nicht zuletzt durch das hybride Arbeiten nochmals gestiegen”, sagt der Sprecher.

Fester Glaube ans Büro

Büros müssten “Begegnungszonen bieten, um die Arbeit effizient, flexibel und auf das Miteinander” auszurichten. “Wir sehen eine anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Arbeitsplätzen an besten Lagen in grossen Wirtschaftszentren, wo Swiss Life primär investiert ist”, sagt er.

Ob die Entwicklung im laufenden Jahr so weitergeht? Wie lange bleibt die Schweiz vor einbrechenden Märkten verschont? In den USA und Grossbritannien kam es in den letzten Monaten zu einem dramatischen Abschwung. Rezessionsängste und Arbeit im Home-Office, die sich zu verfestigen scheint, führten zu hohen Leerständen. Immobilieninvestoren erwischte es kalt. Wegen Rückforderungen von Kunden sind manche Fonds gezwungen, Immobilien zu verkaufen, was zusätzlich auf die Preise drückt.

CS-Immobilienfonds in Turbulenzen

Wie gross die Turbulenzen sind, erlebt unter anderem auch die Credit Suisse, die mit mehreren milliardenschweren Immobilienfonds im Geschäft ist. Sie musste einen heftigen Taucher bei einem ihrer Flaggschifffonds hinnehmen. Der Credit Suisse Real Estate Fund International hat ein Nettofondsvermögen von 3,2 Milliarden Franken. 21 Prozent der Immobilien befinden sich in den USA – wo die Krise seit letztem Jahr tobt. Gross investiert ist der Fonds auch in Deutschland, Kanada und Grossbritannien. Mit über 80 Prozent dominieren Büroflächen.

Der CS REF International, der auch an der Börse gehandelt wird, hat in den letzten 12 Monaten massiv an Wert verloren. Das sogenannte Disagio beträgt aktuell minus 27 Prozent – bei keinem anderen Immobilienfonds in der Schweiz ist der Rabatt des Börsenwerts gegenüber dem Fondsvermögen grösser, wie ein Vergleich der CS vor kurzem zeigte. Der grosse Discount führte dazu, dass Anleger von ihrem Recht Gebrauch machten, ihre Fondsanteile zum Ende des Geschäftsjahres mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zurückzugeben.

Die 2022 gekündigten Anteile belaufen sich auf 13,3 Prozent des Eigenkapitals des Fonds. Der CS REF International muss seinen Investoren also über 432 Millionen Franken zurückzahlen. Wie eine Sprecherin auf Anfrage sagt, verfügt der Fonds aktuell über einen Cash-Bestand von 400 Millionen Franken. Die CS dürfte möglicherweise gezwungen sein, Immobilien zu verkaufen, um die Anteile zurückzuzahlen. Die Sprecherin schreibt, dass “weitere Immobilienverkäufe in Vorbereitung” seien. Das Portfolio des CS REF International besteht heute aus 54 Liegenschaften in 11 Ländern.