Hypozinsen sind so teuer wie seit zehn Jahren nicht mehr

Gestern machten die Zinsen einen grossen Sprung nach oben. Als am Montag die Aktien breitflächig in den Keller rasselten, schnellten die Zinssätze in die Höhe: Der 10-Jahres-Swap-Satz erhöhte sich um fast neun Prozent auf 1,85 Prozent. Damit übertrifft der Satz erstmals wieder den Spitzenwert von knapp 1,70 Prozent aus dem Jahr 2013.

In den letzten drei Monaten erhöhte sich der 10-jährige Satz um 1,07 Prozentpunkte oder 137 Prozent. Noch extremer ist die Entwicklung seit dem 1. Januar – der Anstieg beträgt 1600 Prozent. Man kann also durchaus von einer eigentlichen Zinsexplosion seit Anfang Jahr sprechen. Einen derart steilen Anstieg gab es jedenfalls seit vielen Jahren nicht mehr zu beobachten.

Für die Immobilienbesitzer ist ein steigender Swap-Satz gleichbedeutend mit steigenden Hypothekarzinsen. Der sogenannte Interest Rate Swap (IRS) widerspiegelt den Refinanzierungssatz für Banken an den internationalen Kapitalmärkten. Traditionell finanziert ein Finanzinstitut eine Hypothek aus den Einlagen der Sparenden.

Eine Bank kann das aber auch über den Kapitalmarkt tun und wird sich in diesem Fall bei einer Gegenpartei refinanzieren. Zum Swap-Satz wird die individuelle Marge des Finanzinstituts hinzugerechnet. Daraus ergibt sich der Hypothekarsatz für den Immobilienbesitzer. Je nach Kundenprofil und Bank kann die Marge zwischen 0,6 bis 1,2 Prozentpunkte betragen.

Bei Raiffeisen liegt der Richtsatz bereits bei 3,11 Prozent

Die Banken haben ihre Richtsätze entsprechend bereits nach oben angepasst. Bei der ZKB liegen die Kosten für eine 10-jährige Hypothek tagesaktuell bei 2,86 Prozent. Bei der Credit Suisse sind es 2,92 Prozent und bei der Raiffeisen beträgt der offizielle Zinssatz gemäss der Vergleichsplattform Hypotheke.ch bereits bei 3,11 Prozent.

Bitter ist die rasante Zinsentwicklung für Immobilienbesitzer, die in den letzten Monaten zugewartet haben. Kurz nach Weihnachten 2021 drehte der 10-Jahres-Swap ins Positive. Wer damals eine Hypothek abschloss, zahlt für die nächsten Jahre massiv weniger Zins.

Bei einer Hypothek von 1 Million Franken macht der Zinsunterschied gegenüber heute 1550 Franken pro Monat oder 18’600 Franken pro Jahr aus – beziehungsweise 186’000 Franken für die gesamte Laufzeit.

Saron-Zinsen dürften noch länger tief bleiben

Wer es günstiger haben will, muss sich für kurzlaufende Hypotheken entscheiden. Nicht verändert haben sich die Finanzierungen, die sich am Schweizer Interbanken-Referenzzinssatz orientierten. Die Zinssätze für Saron-Produkte bewegen sich wie eh und je zwischen 0,5 und 1,2 Prozent. Der Grund für die Stabilität ist der Leitzins, den die Nationalbank vorgibt. Dieser liegt seit Januar 2015 bei -0,75 Prozent.

Nimmt man die jüngsten Einschätzungen zum Nennwert, dürfte die Nationalbank den Leitzins im Herbst von -0,75 Prozent auf -0,5 Prozent erhöhen. Die Prognostiker der UBS erwarten, dass der Zins dann bis Mitte 2023 ins Plus zurückkehren könnte. Erst dann dürften auch die Saron-Sätze anziehen. Die meisten Banken gehen bei ihren Berechnungen von einem Satz von null Prozent aus und schlagen dann ihre Marge drauf.