UBS verweigert vorzeitige Rückzahlung von Festhypotheken

Viele Jahre war Reto K.* zufriedener Kunde der Credit Suisse. Sie war seine Hausbank, dort hatte er sein Depot, seine Kreditkarten und die Hypotheken für sein Haus im Speckgürtel von Zürich. Doch mit dem Wechsel zur UBS fingen die Probleme an, wie er sagt. Zum Bruch kam es vor Kurzem: Reto K. wollte eine Tranche seiner Hypothek zurückzahlen – die letzte, dann wäre er schuldenfrei.

Nachdem die Nationalbank die Zinsen auf null gesenkt hat, ist es für Reto K. attraktiver geworden, die Schulden zurückzuzahlen. Zuvor war es umgekehrt: Der Zins für Festgeld lag höher als der Zins für seine feste Hypothek. Da machte die Verschuldung noch Sinn – jetzt nicht mehr. Also meldete er sich beim Berater, um die Rückzahlung in die Wege zu leiten – drei Jahre vor dem Fälligkeitsdatum seiner Festhypothek.

Als Finanzprofi war ihm klar, dass er bei einer vorzeitigen Auflösung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten hätte – also die aufsummierte Zinsdifferenz plus Gebühren. Doch den sogenannten Penalty nahm er gerne in Kauf, da er diesen steuerlich absetzen kann. Zu seiner grossen Überraschung beschied ihm der UBS-Berater jedoch, dass dies nicht möglich sei, und verwies auf die Bestimmungen im Kreditvertrag.

«Im Falle eines Verkaufs»

Dort heisst es standardmässig: «Eine Festhypothek hat eine feste Laufzeit. Im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft kann der Kreditnehmer die UBS-Festhypothek ausserordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 90 Tagen kündigen.»

«Im Falle eines Verkaufs» – die Bank beschied ihm also, dass eine vorzeitige Rückzahlung gemäss Vertrag ausschliesslich bei einer Handänderung möglich sei. Reto K. findet es enttäuschend, dass sich die UBS strikt auf die Vertragsklauseln beruft. «Kulant ist das nicht», sagt er. Bei der CS sei das noch anders gewesen, der immer wieder mal Festhypotheken vorzeitig amortisierte. Die UBS will sich zum Fall nicht äussern und nimmt auch sonst keine Stellung zu ihrer Rückzahlungspraxis.

Klar ist allerdings auch, dass die UBS in anderen Fällen sehr wohl Rückzahlungen ermöglicht. In der Praxis hat sich durchgesetzt, dass ein Kunde, wenn er ein besseres Angebot einer anderen Bank hat, nach Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ohne Probleme wechseln kann. Die UBS selbst schreibt auf ihrer Website, dass sie gerne Kunden hilft, die zur UBS wechseln wollen. «Erstellen Sie mit wenigen Klicks ein unverbindliches Angebot. Auf Wunsch beraten wir Sie kostenlos zu Ihrem unverbindlichen Angebot. Ablösen und zurücklehnen. Wir leiten die Kündigung ein und übernehmen für Sie die Überschreibung des Schuldbriefs.»

Wörtlich heisst es weiter: «Weil die Bank die Hypothek langfristig refinanziert hat, darf sie laut der gängigen Rechtsprechung bei vorzeitiger Auflösung des Kredits eine Entschädigung verlangen.» Kein Wort findet sich auf der Website darüber, dass eine Auflösung nur dann möglich ist, wenn der Kunde das Haus gleichzeitig verkauft. Im Gegenteil: «Scheidung oder der Verkauf einer Immobilie können Gründe sein, die zu einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek führen», heisst es. Diese Oder-Formulierung steht im Widerspruch zur Praxis, die die UBS im Fall von Reto K. anwendet.

Raiffeisen sieht es lockerer

Andere Banken sehen es jedenfalls lockerer. Raiffeisen, die Nummer eins im Hypothekarmarkt in der Schweiz, schreibt auf Anfrage: «In den Hypothekarverträgen von Raiffeisen ist grundsätzlich vorgesehen, dass die Schuldnerin beziehungsweise der Schuldner eine Entschädigung zu leisten hat, wenn sie beziehungsweise er mit der Bank die vorzeitige Auflösung der Festhypothek vereinbart.» Die Bestimmung, wonach eine Rückzahlung nur bei einem Hausverkauf möglich sein soll, kennt die Bank nicht. Raiffeisen Schweiz empfiehlt den regionalen Raiffeisenbanken, für die Kreditablösung eine Bearbeitungsgebühr von 200 Franken zu erheben.

Warum verweigert die UBS die vorzeitige Amortisation? Einen angefragten Hypothekenexperten überrascht es, dass die UBS hier keine Hand bieten will. Zitieren lassen will er sich indessen nicht. Adrian Wenger vom HypothekenZentrum des VZ sagt: «Aus Kundenoptik ist der Rückzahlungswunsch verständlich, aus Sicht der Bank ist das ‘Verhindern‘ auch nachvollziehbar.» Denn die Bank verliere meist doppelt – Hypothek und Kontoguthaben, so Wenger.

Wegen Abschaffung des Eigenmietwerts?

Reto K. hegt noch einen anderen Verdacht, warum die UBS so handelt. «Es würde mich nicht überraschen, wenn die Bank im Hinblick auf die bevorstehende Abschaffung des Eigenmietwerts schon jetzt die Schraube anzieht», glaubt er. Bereits in der Steuerperiode 2028 könnte es so weit sein. Das dürfte der Zeitpunkt sein, ab dem viele Hypothekarnehmer ihre Schulden zurückzahlen werden. Indem sie die Rückgabe einschränkt, kann sich die Bank zumindest ein bisschen Luft verschaffen – beziehungsweise das Management der Bilanz besser planen.

Reto K. kann die Geschäftspolitik nicht nachvollziehen. Für ihn als sogenannten High-Net-Worth-Individual-Kunden war die Begebenheit Anlass, seine Kundenbeziehung zur Bank grundsätzlich zu überdenken. Sein Depot wird er über die nächsten Monate auf eine andere Bank transferieren – die zudem deutlich tiefere Gebühren verlangt. Wenn er seine Hypothek 2029 kündigen kann, wird er auch seine Konten saldiert haben.