Prestigeprojekt
Dolder-Besitzer Urs Schwarzenbach soll definitiv auf das Hotelprojekt Neues Waldhaus verzichten. Stattdessen sollen an bester Aussichtslage teure Eigentumswohnungen entstehen.
23. Juni 2023 • Beat Schmid
Noch bis Januar 2025 können im ehemaligen Hotel Waldhaus oberhalb von Zürich Zimmer gebucht werden. Dann ist Schluss. Die Studierenden, die dort seit 2017 günstig wohnen, müssen ausziehen. Das Gebäude aus den 1970er Jahren wird dann einem Neubau weichen. Wie Recherchen ergeben haben, soll das Waldhaus aber definitiv kein Hotel mehr werden. Stattdessen sollen an bester Aussichtslage auf die Stadt Zürich, den See und die Glarner Alpen teure Appartements entstehen.
Die Dolder Hotel AG, der das Waldhaus gehört, will dies weder bestätigen noch dementieren. «Die Würfel sind noch nicht definitiv gefallen», schreibt die Assistentin der Hoteldirektion auf Anfrage. Dass nach der Schliessung vor bald sieben Jahren und der darauf folgenden Zwischennutzung Bewegung in das Projekt kommt, lässt sich auch im Geschäftsbericht nachlesen.
Die mehrheitlich im Besitz von Urs Schwarzenbach stehende Dolder-Hotelgruppe hatte den Behörden im Dezember 2021 ein Sanierungskonzept vorgelegt, das im vergangenen Jahr von der Zürcher Baudirektion genehmigt wurde. «Dieser positive Vorentscheid ermöglicht eine umfassende Sanierung, für deren Konzepterstellung im Herbst 2022 ein Planungsteam eingesetzt wurde», heisst es im Bericht.
«Alternative Formen»
Das Planungsteam verfolge das Ziel, im Rahmen des genehmigten Vorentscheids ein Projekt mit einem Betriebshorizont von mindestens 30 Jahren auszuarbeiten. Dabei würden neben den bewährten Nutzungen auch «alternative Formen» geprüft, um eine bestmögliche Einbindung in das Quartier zu gewährleisten. Die Einreichung des definitiven, bewilligungsfähigen Bauprojekts sei im Verlauf des Jahres 2024 vorgesehen. Mit «alternativen Formen» sind wohl Wohnungen im Luxussegment gemeint.
Vor vier Jahren kam es zu einem Marschhalt. Damals teilte die Dolder Hotel AG mit, dass sie die Pläne für den Ersatzneubau des Waldhauses vorläufig sistieren wolle. Zwei Gründe wurden dafür genannt: Zum einen die «massiv veränderte Marktsituation der Hotellerie im Raum Zürich», zum anderen die juristischen Auseinandersetzungen zwischen Urs Schwarzenbach, dem Haupteigentümer der AG, und den Zürcher Steuerbehörden, wie die NZZ damals schrieb. Er hat Steuerschulden in Millionenhöhe.
Finanzielle Situation bleibt angespannt
Ein möglicher Grund, warum im Waldhaus nur teure Appartements entstehen sollen, dürfte die weiterhin angespannte finanzielle Lage des Dolder Grand Hotel sein, das ans Waldhaus angrenzt. Zwar erzielte die Dolder Hotel AG im Jahr 2022 steigende Umsätze (+16%) und auch ein positives Betriebsergebnis auf Stufe EBITDA (+39,5% auf 7,67 Millionen Franken), doch weiter unten in der Erfolgsrechnung kippen die Zahlen ins Negative: Der EBIT beträgt minus 4,2 Millionen Franken. Der Vorsteuerverlust beläuft sich auf 8,4 Millionen Franken.
Nur dank dem Verzicht von Urs Schwarzenbach auf ein Darlehen in der Höhe von 8,4 Millionen Franken resultierte unter dem Strich eine schwarze Null. Der Verzicht trug dazu bei, dass die enorme Schuldenlast im Jahr 2022 um insgesamt 10 Millionen Franken reduziert werden konnte.
Das gesamte Fremdkapital summierte sich per Ende 2022 aber immer noch auf 318 Millionen Franken; die Eigenkapitalquote liegt bei 7,4 Prozent. Der Finanzaufwand beträgt 4,2 Millionen Franken – mehr als die Hälfte des Betriebsergebnisses. Bei gleichbleibender Verschuldung wird diese Belastung mit steigenden Zinsen deutlich zunehmen.
Der Verkauf von teuren Eigentumswohnungen könnte die finanzielle Situation entspannen. Mit einem Hotelbetrieb wäre dies nicht möglich.
